Lebenslage Todesfall
Wohnung auflösen nach einem Todesfall — Reihenfolge und Fristen
Die Wohnung muss nach einem Todesfall nicht sofort geräumt werden. Zuerst werden drei Dinge geklärt: wer die Erbschaft antritt, was mit dem Mietvertrag geschieht und welche Unterlagen aus der Wohnung gebraucht werden. Die Räumung ist der letzte Schritt, nicht der erste.
Diese Reihenfolge hat einen handfesten Grund: Wer Gegenstände aus dem Nachlass wegwirft, verkauft oder mitnimmt, kann sich die Möglichkeit verbauen, die Erbschaft auszuschlagen.
Die Reihenfolge
Jeder Schritt setzt den vorigen voraus. Wer sie vertauscht, arbeitet doppelt oder trifft Entscheidungen, die sich nicht zurücknehmen lassen.
Zugang zur Wohnung klären
Der Vermieter darf die Wohnung nicht eigenmächtig räumen. Zugang haben Angehörige, die in der Wohnung leben, sowie die Erben. Häufig verlangt der Vermieter dafür die Sterbeurkunde und einen Nachweis der Erbenstellung. Wenn mehrere erben, betreten Sie die Wohnung möglichst gemeinsam oder dokumentieren den Zustand mit Fotos.
Unterlagen und Wertsachen sichern
Testament, Verträge, Versicherungsunterlagen, Kontounterlagen, Ausweise und Schlüssel gehören als Erstes aus der Wohnung. Ein aufgefundenes Testament ist beim Nachlassgericht abzuliefern – auch dann, wenn der Inhalt nicht gefällt.
Über die Erbschaft entscheiden
Die Ausschlagung ist fristgebunden und wird beim Nachlassgericht oder notariell erklärt. Solange die Frist läuft, sollten keine Nachlassgegenstände verwertet werden. Wer nichts erklärt, nimmt die Erbschaft mit Fristablauf an.
Mietvertrag prüfen
Das Mietverhältnis endet nicht mit dem Tod. Es geht auf eintrittsberechtigte Haushaltsangehörige oder auf die Erben über. Erbe und Vermieter können dann innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 564 BGB); Eingetretene können den Eintritt stattdessen binnen eines Monats ablehnen (§ 563 Absatz 3 BGB). Bis zum Ende des Mietverhältnisses laufen Miete und Nebenkosten weiter – dieser Termin bestimmt, wann die Wohnung geräumt sein muss.
Verwertbares von Entsorgung trennen
Erinnerungsstücke, Schmuck, Sammlungen und einzelne Möbel werden vor der Räumung gesichtet, am besten mit einer gemeinsamen Liste und Fotos. In einer Erbengemeinschaft geschieht das nur einvernehmlich.
Räumung beauftragen
Ein Fachbetrieb besichtigt, nennt einen Festpreis und übernimmt Abtransport und Entsorgung. Halten Sie fest, welche Räume dazugehören, ob besenrein übergeben wird und wie mit Fundstücken umzugehen ist.
Übergabe und Abrechnung
Zählerstände ablesen, Zustand fotografieren, Schlüssel zählen, Protokoll unterschreiben. Erst danach folgt die Abrechnung der Kaution und der Nebenkosten.
Fristen, die nach einem Todesfall laufen
Drei Fristen bestimmen den Zeitplan. Sie beginnen nicht mit dem Todestag, sondern mit der Kenntnis – ein Unterschied, der leicht übersehen wird und Wochen ausmacht.
| Frist | Dauer | Beginn | Vorschrift |
|---|---|---|---|
| Erbschaft ausschlagen | sechs Wochen | Kenntnis vom Anfall der Erbschaft und vom Grund der Berufung | § 1944 Absatz 1 und 2 BGB |
| Erbschaft ausschlagen mit Auslandsbezug | sechs Monate | letzter Wohnsitz des Erblassers im Ausland oder Aufenthalt des Erben im Ausland bei Fristbeginn | § 1944 Absatz 3 BGB |
| Eintritt in das Mietverhältnis ablehnen | ein Monat | Kenntnis vom Tod des Mieters | § 563 Absatz 3 BGB |
| Außerordentliche Kündigung durch Erben oder Vermieter | ein Monat für die Erklärung | Kenntnis vom Tod und davon, dass niemand eingetreten ist | § 564 BGB |
Die Kündigung selbst wirkt nicht sofort: Sie erfolgt außerordentlich mit der gesetzlichen Frist. Wie lang diese ist, steht auf der Seite zu den mietrechtlichen Fristen.
Quelle: §§ 563, 564, 1944 BGB · Stand Rechtsstand August 2026
Wenn mehrere erben
Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht eine Erbengemeinschaft. Sie verwaltet den Nachlass gemeinschaftlich – und die Räumung einer Wohnung ist eine Maßnahme, die besser mit ausdrücklicher Zustimmung aller erfolgt.
Praktisch heißt das: eine Person führt die Abstimmung, es gibt eine gemeinsame Liste der Gegenstände, und der Auftrag an den Fachbetrieb wird schriftlich von allen getragen. Das verhindert den Streit, der sich nicht mehr beilegen lässt – den über ein Stück, das schon entsorgt ist.
Wenn die Wohnung eine Eigentumswohnung oder ein Haus ist
Dann fehlt der Termindruck aus dem Mietvertrag, aber es laufen Hausgeld, Versicherung und Grundbesitzabgaben weiter. Auch hier gilt die Reihenfolge: erst die Erbenstellung und die Unterlagen, dann die Räumung.
Für die Immobilie selbst – Verkauf, Vermietung, Bewertung – ist dieses Portal nicht zuständig. Unsere Leistung endet bei der besenreinen Übergabe.
Häufige Fragen
Wie schnell muss eine Wohnung nach einem Todesfall geräumt werden?
Nach einem Todesfall muss eine Wohnung nicht sofort geräumt werden. Maßgeblich ist das Ende des Mietverhältnisses. Es läuft nach dem Tod weiter und endet erst, wenn eine Seite gekündigt hat und die Kündigungsfrist abgelaufen ist.
Darf ich die Wohnung räumen, bevor ich über die Erbschaft entschieden habe?
Von einer Räumung vor der Entscheidung über die Erbschaft ist abzuraten. Wer über Nachlassgegenstände verfügt, kann die Erbschaft damit angenommen haben; eine Ausschlagung ist danach nicht mehr möglich. Beschränken Sie sich bis zur Entscheidung auf das Nötige.
In welcher Reihenfolge gehe ich vor?
Die Reihenfolge lautet: Zugang klären, Unterlagen und Wertsachen sichern, über die Erbschaft entscheiden, Mietvertrag prüfen, Verwertbares aussortieren, Räumung beauftragen, Wohnung übergeben.
Wer trägt die Kosten der Räumung?
Die Kosten der Räumung trägt grundsätzlich der Nachlass und damit die Erben; die Einzelheiten hängen von der Nachlasslage und von der Konstellation ab. Die Seite zur Kostentragung im Erbfall geht darauf im Detail ein.
Was passiert mit den Unterlagen des Verstorbenen?
Unterlagen des Verstorbenen bleiben erhalten, soweit sie für Renten-, Versicherungs-, Steuer- oder Bankangelegenheiten gebraucht werden. Sichten Sie Unterlagen außerhalb der Wohnung in Ruhe, statt sie unter Zeitdruck zu bewerten.
Darf der Vermieter die Wohnung selbst räumen lassen?
Nein, der Vermieter darf die Wohnung nicht eigenmächtig räumen lassen. Der Hausrat gehört zum Nachlass. Der Vermieter kann die Herausgabe der Wohnung verlangen und im Streitfall gerichtlich durchsetzen, aber nicht auf eigene Faust räumen.