Rechtliche Einordnung
Mietvertrag nach dem Tod des Mieters: Kündigung und Räumfrist
Der Mietvertrag endet nicht mit dem Tod des Mieters. Er geht auf Haushaltsangehörige über, die nach § 563 BGB eintreten, auf überlebende Mitmieter nach § 563a BGB oder – wenn beides ausscheidet – auf die Erben nach § 564 BGB.
In allen drei Fällen läuft eine Erklärungsfrist von einem Monat ab Kenntnis – aber nicht mit derselben Wirkung: Erben, überlebende Mitmieter und der Vermieter kündigen außerordentlich mit der gesetzlichen Frist, und bis zum Ende des Mietverhältnisses laufen Miete und Nebenkosten weiter. Eingetretene Haushaltsangehörige kündigen nicht, sondern lehnen den Eintritt ab; er gilt dann als nicht erfolgt.
- Sonderkündigungsrecht nach dem Tod des Mieters
- Das Sonderkündigungsrecht erlaubt es dem Erben und dem Vermieter, ein Wohnraummietverhältnis nach dem Tod des Mieters außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen (§ 564 BGB); dasselbe Recht haben überlebende Mitmieter, mit denen das Mietverhältnis fortgesetzt wird (§ 563a Absatz 2 BGB). Die Kündigung muss innerhalb eines Monats ab Kenntnis der maßgeblichen Umstände erklärt werden.
- Nicht dazu gehören Haushaltsangehörige, die nach § 563 BGB in das Mietverhältnis eingetreten sind: Sie kündigen nicht, sondern erklären innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Tod, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen. Dann gilt der Eintritt als nicht erfolgt (§ 563 Absatz 3 BGB) – es läuft also keine dreimonatige Kündigungsfrist, für die Miete zu zahlen wäre. Wichtig ist außerdem die Unterscheidung zweier Zeiträume: Die Monatsfrist betrifft die Erklärung, nicht das Ende des Mietverhältnisses. Wird fristgerecht gekündigt, endet das Mietverhältnis erst nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist.
Quelle: § 564 BGB (Fortsetzung mit dem Erben, außerordentliche Kündigung), § 563a Absatz 2 BGB und § 563 Absatz 3 BGB · Stand Rechtsstand August 2026
Wer tritt in den Mietvertrag ein
Die Reihenfolge steht in § 563 BGB. Vorausgesetzt ist jeweils ein gemeinsamer Haushalt mit der verstorbenen Person.
| Personenkreis | Was geschieht | Vorschrift |
|---|---|---|
| Ehegatte oder Lebenspartner im gemeinsamen Haushalt | tritt mit dem Tod in das Mietverhältnis ein | § 563 Absatz 1 BGB |
| Kinder im gemeinsamen Haushalt | treten ein, wenn weder Ehegatte noch Lebenspartner eintreten | § 563 Absatz 2 Satz 1 BGB |
| Andere Familienangehörige im gemeinsamen Haushalt | treten ein, wenn weder Ehegatte noch Lebenspartner eintreten | § 563 Absatz 2 Satz 2 BGB |
| Personen in einem auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt | stehen den Familienangehörigen gleich | § 563 Absatz 2 Satz 3 BGB |
| Überlebende Mitmieter im Vertrag | das Mietverhältnis wird mit ihnen fortgesetzt | § 563a Absatz 1 BGB |
| Erben, wenn niemand eintritt oder fortsetzt | das Mietverhältnis wird mit ihnen fortgesetzt | § 564 BGB |
Quelle: §§ 563, 563a, 564 BGB · Stand Rechtsstand August 2026
Welche Frist für wen gilt
Alle Erklärungsfristen betragen einen Monat und beginnen mit der Kenntnis, nicht mit dem Todestag.
| Wer | Was möglich ist | Erklärungsfrist | Vorschrift |
|---|---|---|---|
| Eingetretene Haushaltsangehörige | erklären, das Mietverhältnis nicht fortsetzen zu wollen – der Eintritt gilt dann als nicht erfolgt | ein Monat ab Kenntnis vom Tod | § 563 Absatz 3 BGB |
| Vermieter gegenüber Eingetretenen | außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist, wenn in der Person ein wichtiger Grund liegt | ein Monat ab Kenntnis vom endgültigen Eintritt | § 563 Absatz 4 BGB |
| Überlebende Mitmieter | außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist | ein Monat ab Kenntnis vom Tod | § 563a Absatz 2 BGB |
| Erben und Vermieter | außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist | ein Monat ab Kenntnis vom Tod und davon, dass niemand eingetreten ist | § 564 BGB |
Die Kündigung bedarf der Schriftform. Bei mehreren Erben ist zu klären, wer sie erklärt und wie die Vertretung nachgewiesen wird.
Quelle: §§ 563, 563a, 564 BGB · Stand Rechtsstand August 2026
Garage, Stellplatz und Gewerberäume
Für Wohnraum gilt § 564 BGB. Für Mietverhältnisse über andere Räume und Sachen – etwa eine gesondert angemietete Garage, einen Stellplatz oder Gewerberäume – regelt § 580 BGB das Entsprechende: Erbe und Vermieter können innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.
Ob Garage und Wohnung ein einheitliches Mietverhältnis bilden oder zwei getrennte, hängt vom Vertrag ab. Steht beides in einem Vertrag, folgt die Garage in der Regel dem Schicksal der Wohnung; bei getrennten Verträgen ist getrennt zu kündigen.
Was bis zum Ende des Mietverhältnisses weiterläuft
Diese Posten enden nicht mit dem Tod, sondern mit dem Mietverhältnis – sie gehören zu den Nachlassverbindlichkeiten.
- Miete und Nebenkostenvorauszahlungen bis zum Ablauf der Kündigungsfrist
- Strom, Gas, Wasser und Rundfunkbeitrag, bis sie abgemeldet sind
- laufende Verträge für Telefon, Internet und Versicherungen der Wohnung
- Verpflichtungen aus dem Mietvertrag, etwa Schönheitsreparaturen, soweit wirksam vereinbart
- die Pflicht zur Rückgabe in dem vertraglich vereinbarten Zustand, in der Regel besenrein
Häufige Fragen
Endet der Mietvertrag mit dem Tod des Mieters?
Nein, der Mietvertrag endet nicht mit dem Tod des Mieters. Er geht auf eintrittsberechtigte Haushaltsangehörige, auf überlebende Mitmieter oder auf die Erben über und endet erst durch Kündigung oder Aufhebungsvertrag.
Welche Frist gilt für die Sonderkündigung nach einem Todesfall?
Die Sonderkündigung nach einem Todesfall muss innerhalb eines Monats ab Kenntnis erklärt werden. Sie wirkt außerordentlich mit der gesetzlichen Frist, das heißt nicht sofort.
Wie lang ist die gesetzliche Frist bei dieser Kündigung?
Nach § 573d Absatz 2 BGB ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig – in der Praxis rund drei Monate.
Kann auch der Vermieter kündigen?
Ja, nach dem Tod des Mieters kann unter bestimmten Voraussetzungen auch der Vermieter kündigen. Wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt, steht das Sonderkündigungsrecht beiden Seiten zu. Gegenüber eingetretenen Haushaltsangehörigen kann der Vermieter nur kündigen, wenn in deren Person ein wichtiger Grund vorliegt.
Muss die Miete bis zum Ende weitergezahlt werden?
Ja, Miete und Nebenkosten laufen bis zum Ende des Mietverhältnisses weiter und gehören zu den Nachlassverbindlichkeiten.
Was gilt für eine mitgemietete Garage oder für Gewerberäume?
Für eine mitgemietete Garage und für Gewerberäume greift § 580 BGB mit einer Monatsfrist für die Erklärung. Ob getrennt zu kündigen ist, hängt davon ab, ob ein oder zwei Mietverhältnisse bestehen.